泉州地产父子，重组800亿债务
作者：李惠琳、鄢子为
福建泉州许氏家族，化债迎来关键进展。
12月2日，世茂集团董事会主席许世坛，签发一份公告，79%的债权人已加入或同意加入“境外债务重组计划”。
获得75%以上的债权人支持，意味着其境外债务重组，符合进入法庭程序的要求。
悬在头上的危机，暂时解除，同日，清盘世茂的呈请已被撤销。
早先，建设银行（亚洲）向香港法院对世茂提出清盘，涉及财务义务金额约为15.8亿港元。
许世坛心中一块石头落了地。9月，其父亲许荣茂退休，47岁的他正式接过担子。
新掌舵人带领这家 “闽系”豪门，闯过一关。
“行情回暖，有利于改善房企后续销售、资金状况，利于推进债务重组。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《21CBR》记者分析。
01
等待重组
相比其他房企，许家的境外债重组过程，较为顺利。
2023年底，世茂才给出方案，现今达成重组条件，历时不到一年。
涉及重组的境外债总额超800亿元人民币，包括68亿美元的优先票据、21亿美元及204亿港元的境外银行和金融机构借贷。
初步方案提供四个选项，包括短期工具、长期工具、强制可换股债券以及不同工具的组合，目标削债约60亿-70亿美元。
许家表达了最大诚意。
许荣茂通过自家公司，向世茂及其附属公司，分别提供39.63亿港元、38.39亿港元的贷款。
市场回暖，债务重组进展加快。10月，约过半债权人加入支持计划，两个月后，比例提升至79%。
于许家父子而言，若计划成功，短期资金压力有望缓解。长期来看，偿债负担依然重。
截至6月底，世茂集团总负债为4610亿元，其中，有息借贷高达2566亿元，一年内到期的有1533亿元。
其账上现金，只剩187亿元，扣除受限制现金与预售监管资金后，能用的仅68.7亿元。
按照去年的消耗速度，这笔钱仅能覆盖1年4个月的员工成本。
手头捉襟见肘，许世坛不得不二度违约。
2023年6月，世茂附属公司世茂建设，获得债权人同意，实现143.5亿元的长期债券展期。
今年5月，由于销售下滑，世茂资金压力大，无法兑付到期的首期本金，计划将多只债券再次展期。
现年74岁的许荣茂，过往三年隐居幕后，在官方新闻中罕有现身。
在台前苦撑局面的，一直是许世坛，正式接管董事局后，世茂后续的化债之路，只能由他勉力推进。
02
多方补血
于许世坛而言，当下最紧迫的问题，是获取更多现金流。
去年，世茂预测，2023-2033年期间，现金流净额约为每年40亿元-400亿元，主要源自开发项目、酒店以及商业运营等业务。
这一预测，过于乐观。
其收入大头，来自房产开发业务。行业复苏缓慢，销售额萎缩。商业运营、酒店业务贡献又小，1-6月，两者合计入账19亿元，不足总收入的一成。
自2021年以来，世茂经营活动产生的现金流净额，均为负数。
为了回笼资金，许家频繁出售资产变现。
2022年至2023年，世茂变卖上海市黄浦路土地、广州亚运城项目、上海外滩茂悦大酒店、北京分钟寺项目等资产。
今年，再次推进资产处置。
8月，世茂以5.96亿元出售厦门集美区综合体项目。本次交易预期亏损3.12亿元，所幸，项目公司的债权3.7亿元，得以清偿。
许家用于融资的抵押物，部分被债权人以法怕的形式处置。比如11月，杭州世茂栖棠誉湾项目被中华华能拍下，接盘价约23亿元。
深圳世茂深港国际中心的12宗地块，被视为“压箱底货”，被中信信托两次拍卖，起拍价从130亿元降至104亿元，尚未等到接盘方。
降债缩表，取得一定进展。
截至6月末，世茂总资产为4855亿元，较高峰期缩表超1400亿元，其中债务减少750亿元左右。
在项目层面，世茂积极引入“活水”。
截至6月末，其有24个房地产项目，被列入地方政府白名单，已申请贷款5.04亿元，其中约1.39亿元获批。
“一些地方政府推出专项债收购存量土地，有助于房企盘活资产，丰富偿债资金来源。”严跃进认为，政策起到积极作用。
03
顶压前行
许荣茂、许世坛父子，合计持有63.88%的股份，是世茂集团实际控制人。
接管家业的许世坛，科班出身，拿到英国格林威治大学的房地产硕士学位，很早就进入家族企业历练，拥有逾25年的物业发展和管理经验。
和他打配合的，是赵军，于9月升任执行董事，管财务。
处理棘手的债务，是许世坛团队的难题。1至6月，光融资成本就要86.3亿元。
经营状况亦不容乐观，上半年，公司亏损扩大至226.68亿元，同比增加88%。
新管理层顶压前行。
“积极推进境内外债务重组工作，推动债务化解，与债权人开展沟通协商。”许世坛在《总裁报告》里写道。
他定下审慎的经营策略——暂停拿地，精细化管理存量项目，盘活内部资产，以实现资产价值最大化。全员勒紧裤腰带，薪酬成本上半年减少3个亿，广告费也砍了1.7亿元。
保交付，是头等大事。1至10月，世茂累计合约销售总额约为284.5亿元，销售总面积为222万平米。
多元业务，协同发力。
上半年，做物业管理的世茂服务，利润率提升，收入为40.3亿元，毛利润8.12亿元；世茂酒店业务的收入逆势上涨，入账10.7亿元。
主业亦有转暖迹象。
从7月开始，世茂的单月销售额止跌回升。10月，世茂合约销售面积为25.6万平米，相较9月，多了2.5万平米。
债务重组告一段落，风浪暂歇，许世坛执掌的世茂大船，等待止损再启航的一天。
